Buenos Aires acaba de incorporar tres nuevas herramientas urbanísticas para consolidar un modelo de ciudad más integrada, plural, saludable y diversa, con mayor calidad ambiental y pluralidad de actividades.

La normativa urbanística es expresión e instrumento de aplicación de planes urbanos elaborados para orientar el crecimiento y el desarrollo de las ciudades. Su función principal es la de regular usos, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo y de diferentes aspectos de la problemática ambiental. Desde la Subsecretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad, hemos elaborado nuevos instrumentos de gestión en consonancia con los lineamientos del Plan Urbano Ambiental, que promueven una ciudad más integrada, sustentable, innovadora, inclusiva y disfrutable: Ley de nuevo Código Urbanístico, Ley para el Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable, y Ley de Vivienda Asequible.

El nuevo Código Urbanístico, a través de distintos instrumentos de participación, asegura la formulación conjunta y la adecuación a las expectativas de los habitantes de la ciudad. Para ello, apunta a un modelo que sentará las bases para un nuevo paradigma del desarrollo urbano: la ciudad tiene que poder crecer y, sin lugar a dudas, debe hacerlo con eficiencia y equidad, donde los corredores vehiculares existentes definan la densificación edilicia y la morfología estructural del tejido. Asimismo, reconoce la ciudad construida, su forma, sus áreas identitarias y las futuras expansiones. Con nuevos mecanismos, entonces, se apunta a la articulación de usos mixtos, la regulación de alturas de las edificaciones dentro del tejido urbano y la visión prioritaria de lo construido desde el espacio público.

De cara a la próxima década, surge como desafío la integración física y social de diferentes sectores de la ciudad que no se encuentran aún consolidados y que ofrecen infraestructura de calidad. Estas cuestiones son recogidas por el nuevo código como áreas de desarrollo estratégico de carácter prioritario, en especial, en aquellos sectores más relegados. El completamiento del tejido disgregado y la jerarquización de esquinas hoy deprimidas serán directrices también consideradas. Su regulación desde criterios morfológicos -y no ya desde indicadores cuantitativos- es la clave para homogeneizar la forma que adquiera cada barrio de la ciudad.

La ciudad ya no es aquella del zoning
Hoy en las ciudades del mundo la tendencia es promover la integración, favoreciendo la vitalidad urbana; es la ciudad “de 24 horas”, es la fachada activa. La convivencia de trabajo, cultura, equipamiento, comercio y vivienda ya no está limitado a algunos sectores sino que se extiende a toda la ciudad; aspectos que pujan por la mixtura de usos y se contraponen con los viejos preceptos del zoning. Para lo cual, la unificación de los tres cuadros de usos vigentes (planeamiento, ambiente y habilitaciones) en uno solo y más simple, y la reducción de los múltiples distritos de zonificación a solo cuatro áreas de mixtura de usos, que van desde usos de escala barrial a usos de escala centrales y metropolitanos.
En consecuencia, se apunta a una norma simple y clara, que elimine los complejos parámetros matemáticos para el cálculo de la constructividad de cada parcela, que regule la altura de las edificaciones dentro de un tejido urbano en gran parte consolidado, que simplifique la diversidad actual de alturas y que subsane las enormes disrupciones morfológicas generadas. FOS, FOT y Tangentes son reemplazados entonces por alturas máximas y banda edificable (pisada). Con un completamiento del tejido urbano con criterios "prevalentemente morfológicos", acorde a los lineamientos del Plan Urbano Ambiental, se establecen las claves para enrasar en planta y en fachada, resolviendo las disrupciones morfológicas, producto de la superposición de diferentes códigos y el fomento a la sustitución que impulsaba la normativa anterior. Su regulación desde tales criterios -y no ya desde indicadores cuantitativos- es el cambio fundamental que permite completar el tejido desde una visión de ciudad vivida desde el espacio público.
Operando sobre el reconocimiento de la ciudad existente, en las áreas consolidadas se buscará completar el tejido, unificando los alineamientos edilicios existentes, conservando los valores patrimoniales y preservando sus áreas identitarias (APH-U-AE).
Para aquellas zonas sin carácter se proponen criterios para la renovación urbana en las denominadas “Áreas de Renovación Urbana”, donde se podrán desarrollar ensayos de nuevas formas de tejido y nuevas arquitecturas, pensadas en función a la creación de nuevos subcentros y espacios de articulación metropolitana. Este tipo de intervenciones manifiesta el rol del Estado en la gestión urbana.
También se han suprimido los premios a las plantas bajas libres, los retiros de frentes entre otros criterios disruptivos. De modo que se apuesta a una regulación del espacio privado a partir de criterios morfológicos definidos desde el espacio público.
Tras tres años de elaboración y participación ciudadana, hoy contamos con una normativa que articula las visiones de los diferentes actores sociales y que contempla las diferentes escalas de intervención en la ciudad.

Hacia una ciudad más integrada e inclusiva
Otra de las herramientas urbanísticas que desarrollamos y que acompaña a estos objetivos que el Código Urbanístico promueve, es la Ley para el desarrollo urbano y hábitat sustentable, también conocida como ley de plusvalía urbana, una valiosa herramienta para la planificación del desarrollo urbano que ya se utiliza en París, Bogotá y San Paulo, entre otras ciudades del mundo.
Esta ley establece distintos mecanismos para la captación de plusvalía urbana cuando se produzca un incremento diferencial en la valorización del suelo por acciones emprendidas por el Estado. Se trata de un instrumento que regula el mayor aprovechamiento constructivo de aquellas parcelas donde se genere una edificabilidad adicional por cambios normativos: el proceso de valorización del suelo generado por la acción estatal será impulsado en términos de equidad distributiva.
A través del planeamiento urbano se puede contribuir a desarrollar diferentes áreas no solo en infraestructura sino también en crecimiento social, cultural y económico. Algunos ejemplos claros de esto son la revitalización de barrios como Parque Patricios o la traza de Donado-Holmberg, donde la inversión estatal en infraestructura de calidad -Casa de Gobierno, viviendas sociales de calidad, Escuela Siglo XXI y un parque lineal, permite que la zona se revalorice y se desarrolle comercialmente. La planificación urbanística debe atender las necesidades de los vecinos y encauzar la inversión privada para lograr un círculo virtuoso. En este escenario, y como resultado del nuevo Código Urbanístico, se generarán cambios en los valores del suelo: habrá parcelas de la Ciudad en las que se podrá construir más. Este valor adicional es llamado “plusvalía urbana”.
El objetivo es contribuir con el crecimiento y la consolidación de servicios e infraestructura de la Ciudad a través de un porcentaje de ese excedente que obtuvo gracias al cambio normativo del Código Urbanístico. De lo recaudado, el 94% irá al Fondo de Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable que se crea con la Ley, y se destinará exclusivamente al financiamiento de: vivienda y equipamiento social, obras de infraestructura de transporte y servicios, espacios públicos e integración de barrios vulnerables.
La prioridad de destino de fondos será determinada por un “Índice de infraestructura”, que diferencia zonas de la ciudad de acuerdo con cantidad y calidad de acceso a la infraestructura pública (transporte, hospitales, escuela, servicios públicos, cultura, etc.). Con esto se busca equilibrar el desarrollo urbano, donde el 6% restante estará destinado al Fondo Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados, que tiene como objetivo proteger el patrimonio arquitectónico de la Ciudad.

Hacia una ciudad que proporcione vivienda para todos
Finalmente, la tercera herramienta urbanística que desarrollamos es la Ley de Casa Accesible BA (Ley de Vivienda Asequible), que posibilita que los vecinos de la Ciudad puedan comprar un departamento pagando, como mínimo un 20% menos que el valor del mercado, y los beneficiarios solamente requerirán aportar un 10% de ahorro previo que se pagará en cuotas durante el proceso de la obra, mientras que sobre el 90% restante el beneficiario adquiere un crédito hipotecario con tasas preferenciales y cuotas mensuales accesibles.

Esta Ley ofrece 3 modelos posibles:
1. Tierra pública: El Gobierno de la Ciudad destina tierra pública para el desarrollo del proyecto, que luego se recupera con la venta de las UF (unidades funcionales). La Pyme a cargo de la construcción, solamente aporta el 30% del costo de la obra. El 60% del costo se financia a través de un crédito intermedio y además existen una serie de incentivos, tales como exención de derechos de delineación y construcción, y la exención del impuesto al sello a la venta del inmueble. El 10% restante proviene del ahorro previo por parte del beneficiario.

2. Tierra privada: En este modelo, la Pyme aporta la tierra, donde además se puede asociar a través de una U.T.E con el dueño del predio. El Gobierno de la Ciudad aporta el 30% del costo de la obra a través del fondo de inversión pública, creado en la Ley. El resto de los % se dividen de igual forma que en el modelo de Tierra Pública.

3. Canje de Plusvalía por m2: Este último modelo, se ofrece la posibilidad de canjear plusvalía por m2, siempre y cuando esos m2 se reflejen en una UF completa (en caso de sobrar m2, se deberá abonar el derecho para el desarrollo urbano y el hábitat sustentable). Vale aclarar que esa plusvalía se canjeará a valor de vivienda asequible.

Además, esta nueva ley trabaja mediante un ciclo virtuoso que se basa en financiar nuevos proyectos con la recuperación de los fondos que se destinen para las viviendas. De tal modo, esta nueva ley propone un marco normativo que dará respuesta a la demanda habitacional y se encuentra orientado a fomentar el desarrollo urbano y residencial a través de emprendimientos que logren potenciar la capacidad de pequeños y medianos desarrolladores, como agentes de dinamización de la economía.

De acuerdo con las políticas urbanas, para un desarrollo incluyente y sustentable, eran necesarias estas nuevas herramientas urbanísticas para que tal transformación sea posible.
La Ciudad merecía atravesar por estos cambios normativos para poder transformarse y adaptarse a los tiempos en los que vivimos, considerando como primordial la sostenibilidad, la integración, la innovación, con una ciudad que pueda ofrecer una buena calidad de vida para todos los que la vivan y disfruten.

Arq. Carlos Colombo
Subsecretario de Planeamiento
Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte GCBA